A mund të zgjidhin kontrollet e huadhënies problemin e strehimit të papërballueshëm? Më shumë banka qendrore po forcojnë rregullat e huadhënies me rrezik. Por kjo nuk ka gjasa ta bëjë strehimin më të lirë.
Çmimet e shtëpive në vendet e pasura po rriten me ritmin më të shpejtë në 30 vjet. Çmimet në Amerikë u rritën me një rekord prej 19.7% në vit deri në korrik, sipas shifrave të publikuara më 28 shtator.
Çmimet e shtëpive të matura në raport me të ardhurat, janë mbi mesataren afatgjatë në tre të katërtat e vendeve anëtare të OECD-së. Politikanët thuajse kudo janë nën presion për ta bërë strehimin më të përballueshëm, shkruan The Economist.
Normat më të larta të interesit do të ulnin çmimet e shtëpive në raport me të ardhurat, duke i bërë hipotekat më të shtrenjta dhe duke zbutur kërkesën për strehim. Por rritja e normave të interesit për të ftohur tregun e pronave, tani rrezikon rimëkëmbjen ekonomike pas karantinës. Disa mendojnë se një mundësi më e mirë mund të jetë shtrëngimi i mjeteve “makroprudenciale” në dispozicion të bankave qendrore dhe rregullatorëve financiarë, të cilët kërkojnë të kufizojnë huadhënien e rrezikshme hipotekore.
Më 23 shtator, Banka e Rezervave në Zelandën e Re, shtrëngoi politikën makroprudenciale të strehimit, për herë të tretë këtë vit, duke thënë se shtrëngimi në të kaluarën nuk kishte bërë sa duhet për të zgjidhur problemin e çmimeve të paqëndrueshme të shtëpive.
Rregullatorët në disa vende të tjera, përfshirë Francën, gjithashtu janë bërë më të rreptë këtë vit. Megjithëse këto mjete u krijuan për t’i bërë huadhënësit dhe huamarrësit më elastikë, duke frenuar rritjen e borxhit, argumenti i përdorimit të tyre për të kontrolluar drejtpërdrejt çmimet e shtëpive, është i dobët.
Politikat makroprudenciale kanë një histori të gjatë dhe përfshijnë një gamë të gjerë levash financiare, si kërkesat për kapital dhe rezervë dhe kontrollet e drejtpërdrejta mbi normat dhe sasitë e huadhënies. Politikat që shënjestrojnë tregun e banesave mund të përfshijnë kufizimin e sasisë së huadhënies, që mund të miratojnë bankat në raporte të larta hua-vlerë (LTV) ose hua-të ardhura. Mjetet LTV janë më të zakonshmet: në Europë, më shumë se 20 shtete i përdorin ato dhe përdorimi i tyre është rritur ndjeshëm që nga kriza financiare globale e viteve 2007-‘09.
Duke pasur rritje të kufizuar të kredisë, këto kontrolle mund të kenë qenë një arsye pse recesioni i vitit të kaluar i shkaktuar nga Covid-19, nuk shkaktoi një krizë financiare. Duke qenë se rritja e huamarrjes së individëve dhe rritja e çmimit të shtëpive shpesh ushqehen me njëra-tjetrën, mund të jetë tunduese që të shtrëngohen kontrollet e huadhënies në mënyrë që çmimet të jenë më të përballueshme. Por ka tre arsye pse kjo politikë do të ishte e gabuar.
Së pari, studimet tregojnë se efektet në çmimet e shtëpive nuk duket të jenë aq të mëdha sa të bëjnë më të përballueshëm strehimin. Një shembull intrigues është një hulumtim i kohëve të fundit nga Steven Laufer në Institutin Brookdale dhe Nitzan Tzur-Ilan, që studion një politikë LTV të miratuar në Izrael, në vitin 2010.
Duke u përballur me inflacionin e shfrenuar të çmimeve të shtëpive, banka qendrore u tha huadhënësve që të mbanin kapital shtesë kundrejt huave me raporte LTV prej më shumë se 60%, por vetëm për huadhëniet prej më shumë se 800,000 sikla (rreth 220,000 dollarë). Kjo i lejoi autorët të krahasonin rritjen e çmimit të shtëpive që i nënshtrohen kësaj mase, me atë në pjesën tjetër të tregut. U zbulua se masa në fjalë ulte çmimet e përgjithshme të shtëpive izraelite me jo më shumë se 0.6%.
Për më tepër, kontrollet e huadhënies zakonisht i bëjnë hipotekat më të shtrenjta për huamarrësit e prekur, duke kufizuar kredinë. Pra, edhe nëse çmimet përfundojnë duke qenë pak më të ulëta, shtëpitë mund të mos jenë të përballueshme. Për shembull, një studim i vendeve europiane, tregon se normat mesatare të hipotekave rriten kur shtrëngohen politikat LTV.
Arsyeja e tretë pse politikat makroprudenciale nuk janë të përshtatshme për t’i bërë banesat më të përballueshme, është se kontrollet LTV, mund të prekin familjet në disavantazh në mënyrë disproporcionale. Studimi izraelit zbuloi se efektet më të mëdha negative në çmimet e shtëpive ishin në pjesët më pak të dëshirueshme të qyteteve më të shtrenjta, ndoshta për shkak se familjet e kufizuara nga kreditë kanë tendencën të blejnë në ato zona.
Një studim i mëparshëm nga Tzur-Ilan arriti në përfundimin se huamarrësit e ndikuar nga kjo masë, që banonin në zonat rreth Tel Avivit, duhej të zhvendoseshin mesatarisht 4-7 km më larg nga vendi i punës, pas shtrëngimit të politikës LTV dhe duhej të udhëtonin deri në një orë shtesë në ditë për të shkuar në punë.
Këto efekte anësore mund të justifikohen nëse qëllimi përfundimtar është një sistem financiar më elastik. Por nëse politikat kishin për qëllim të ulnin çmimet e shtëpive për të ndihmuar familjet më të varfra, ato mund të rezultojnë kundërproduktive, duke theksuar edhe më tepër pabarazitë ekzistuese.
Gjatë dekadës së fundit, politikat makroprudenciale, përfshirë mjetet e strehimit, kanë luajtur rol të madh në zvogëlimin e rritjes së huamarrjes në disa vende, duke e bërë sistemin financiar më të sigurt. Por mjetet nuk u krijuan kurrë për të bërë më të përballueshëm strehimin, dhe janë të papërshtatshme për këtë qëllim. Njerëzit e shqetësuar nga rritja e madhe e çmimeve të shtëpive duhet të ushtrojnë presion ndaj qeverive, dhe jo ndaj rregullatorëve financiarë, për të zgjidhur./Monitor.al/
