Sado që në Kosovë nuk ka statistika të sakta rreth lëvizjeve të çmimeve të patundshmërive (tokave, shtëpive dhe banesave në ndërtesa kolektive), edhe në Republikën tonë është evidente se ka ngritje të ndjeshme të çmimeve të pasurive të paluajtshme, megjithë faktin se ndryshojnë esencialisht faktorët që kanë ndikuar në rritjën e këtyre çmimeve (krahasuar me shumë vende të rajonit), sidomos të tokave në disa vende të Kosovës dhe të banesave thuaja në të gjitha qendrat komunale e sidomos në kryeqytet.
Mehmet GJATA
Rritja e vazhdueshme e çmimeve të pasurive të paluajtshme në këto vitet e fundit nuk është karakteristikë vetëm e Kroacisë, që këto ditë u apostrofua nga shumë media ndërkombëtare si shteti me normë më të lartë në BE (17.3 për qind) të rritjës së çmimit të shtëpive dhe apartamenteve në tremujorin e fundit të 2022 sipas të dhënave të fundit të Eurostat-it. Përveç Kroacisë, edhe shtatë vende të tjera, anëtare të BE-së, vazhduan të kenë rritje dyshifrore të çmimeve të pasurive të paluajtshme, ndërsa Kroacinë e kanë pasuar Estonia me 16.9 për qind dhe Hungaria dhe 16.5 për qind etj.
Ndërsa, si faktorë që kanë ndikuar në rritjen e çmimeve të patundshmërive në Kroaci përmenden kushtet e favorshme të kreditimit, masat e Agjencisë Shtetërore të Pasurive të Paluajtshme (APN), subvencionet e kredisë shtetërore për strehim dhe rritjen e të ardhurave nga turizmi. Por, duhet thënë se sado që në Kosovë nuk ka statistika të sakta rreth lëvizjeve të çmimeve të patundshmërive (tokave, shtëpive dhe banesave në ndërtesa kolektive), edhe në Republikën tonë është evidente se ka ngritje të ndjeshme të çmimeve të pasurive të paluajtshme, megjithë faktin se ndryshojnë esencialisht faktorët që kanë ndikuar në rritjën e këtyre çmimeve, sidomos të tokave në disa vende të Kosovës dhe të banesave thuaja në të gjitha qendrat komunale e sidomos në kryeqytet.
Sipas Agjencisë së Statistikave të Kosovës (ASK) në tremujorin e katërt të 2022-tës, krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit paraprak (TM4 2021), Indeksi i Kostos së Ndërtimit pati rritje për 16.7%. Rritja e indeksit, kryesisht u vërejt te: transporti (40.4%); makineritë (17.8%); materialet (17.6%); kostot e tjera (12.5%); dhe pagat (9.6%). Ndërsa, rënie u vërejt te energjia (-15.2% )”, thuhet në njoftimin e ASK-së. Por, pavarësisht ngritjes së çmimeve në vitin e fundit, shifrat e kërkimit të lejeve ndërtimore janë të ritmit të njëjtë si të viteve të shkuara, kanë theksuar zyrtarët e komunës së Prishtinës për medien.
Sektori i ndërtimit në Kosovë ka pasur dhe vazhdon të ketë një aktivitet të vrullshëm vitet e fundit. Edhe numri i kompanive ndërtuese, përkundër vështirësive evidente për të gjetur punëtorë dhe mjeshtër ndërtimesh, është shtuar ndjeshëm. Sipas të dhënave zyrtare që u publikuan së fundi nga INSTAT, gjatë vitit 2021, në Kosovë ndërtimi zuri mbi 10 për qind të Prodhimit të Brendshëm Bruto, duke e renditur Republikën tonë të dytën në rajon, pas Shqipërsisë (me 11 për qind të PBB-së) sa i përket rëndësisë që ka sektori i ndërtimit në ekonomi.
Të dhënat krahasuese që u publikuan së fundmi nga INSTAT tregojnë se, përveç Shqipërisë dhe Kosovës, që kanë përqendrim të investimeve në ndërtim, në vendet e tjera, sektori i ndërtimit zë 5-7% të PBB. Ekonomia e Bosnjës ka ekspozimin më të ulët ndaj ndërtimit, me vetëm 5,7 për qind të PBB-së, në Maqedoninë e Veriut ndërtimi zë 5.9 % të ekonomisë, në Serbi 7 për qind.
Në Shoqatën e Ndërtimtareve të Kosovës dhe agjencitë e patundshmërisë, thonë se rritja e çmimeve të shitjes dhe qirave të banesave ka ndodhur për shkak të inflacionit dhe rritjes së materialeve ndërtimore. Ata madje theksojnë se kjo rritje e çmimeve të materialeve ndërtimore është pothuajse 100 për qind në krahasim me vitin 2020. Ndërtimtarët, kompanitë ndërtimore që kanë treg më të madh në Prishtinë, theksojnë se çmimi i ngritur i banesave është kryekëput pasojë e ngritjes së çmimeve të materialit ndërtimor, sidomos të hekurit (armëbetonit) dhe të blloqeve e tullave të ndërtimit, i inflacionit dhe i kostos së ndërtimit të një banese. Dhe, është e vërtetë se çmimet e hekurit dhe të materialeve të tjera të nevojshme për një banesë janë ngritur ndjeshëm, sidomos gjatë kohës së pandemisë COVID 19 dhe sidomos pas eskalimit të luftës ruso-ukrainase.
Sipas ndërtimtarëve të Kosovës, rritje të madhe të çmimeve në vitin e fundit kanë pasur materialet, transporti dhe puna e ndërlidhur me ndërtim. Një nga ndërtimtarët goxha në zë, në tregun e banesave në Kosovë, që preferon anonimitetin, ka saktësuar se nga fillimi i vitit 2022 viti është shënuar 60% rritje e çmimit të hekurit. Rritja e materialeve të plastikës, të nevojshme për ndërtimin e banesave ka shkuar në 80 për qind, ndërsa e produkteve nga druri (dërrasave dhe trerëve) 63%, rritja e çmimit të stiroporit ka arritur në 62%, ndërsa e çmimit të bllokave në 30 për qind.
Ai nuk lë pa përmend edhe katër-pesëfishimin e çmimit të transportit nga Kina. Këto janë shkaqet kryesore, sipas ndërtimtarëve të vendit për rritjën e çmimit të banesave në Kosovë, që janë shumë më të ndryshme se shkaqet e ngritjës së banesave në Kroaci, bie fjala, por edhe në vende të tjera të rajonit.
Mirëpo, ndërtimtarët nuk e apostrofojnë edhe aq shumë dhe si faktorë goxha vendimtar për koston e banesave çmimin e tokave që po kështu ka shkuar në qiell dhe si i tillë është bërë përcaktues i çmimit të një banese. Edhe çmimi i tokave, sikundër ai i të gjitha patundshmërive është shumë heterogjon dhe si i tillë ndryshon shumë nga qyteti në qytet, nga rajoni në rajon, nga vendbanimi në vendbanim, madje edhe nga lagja në lagje.
Por, tokat në kryeqytet dhe përreth dhe në disa qendra të tjera komunale tashmë thuaja janë bërë të paprekshme. Aktualisht një ari troll në pjesë me afër qendrës së Prishtinës tregtohet me çmimm marramendës, por çmimet e tokave tashmë kanë arritur në qiell edhe në disa vendbanime më herët të vlerësuara fare periferike nga Prishtina.
Këto ditë, bie fjala, në Bresje të Fushë-Kosovës dhe në Çagllavicë një ari troll në një vend paksa më pikant nuk mund ta gjesh nën 20 mijë euro. Ka shkuar në qiell, sidomos çmimi I tokave që tani janë bërë të afërta me komplekset e ndërtimit të banesave kolektive, por edhe të hapsirave dhe godinave për biznes.
Sidoqoftë, çmimi i banesave në Kosovë, kudo, nga dita në ditë, po vjen duke u ngritur vazhdimisht. Tani një metër katror i një banese në pjesët e qendrës së Prishtinës, flitet se po tregtohet me 3.000 e 4.000 euro, dhe përtej këtyre shifrave, ndërkohë që në 2021 ky çmim ka lëvizur nga 1.500 deri në 2.000 mijë euro. Njësoj me çmime të ngritura shumë, shiten edhe banesat në lagjet në afërsi të drejtëpërdrejt me qendrën, por edhe në zonat më periferike të kryeqytetit, ku një metër katror ka arritur në 1.000 deri në 1.500 euro, çmim ky që në vitin 2021 sillej nga 750 deri në 850 euro.
Çmimet e banesave janë ngritur ndjeshëm edhe në qendrat e tjera të Kosovës, dhe tani një metër katror në zonat e qendrave komunale thuaja askund nuk mund të gjesh nën 700-900 euro dhe përtej, ndërkohë që në vitet paraprake në qytetet e shumta të Kosovës, edhe përgjatë zonave të qendrës, ka dominuar çmimi prej 400-500 eurosh. Në këtë mënyrë, sipas vrojtimit të një njohësi të mirë të zhvillimeve të tregut të patundshmërive, çmimi mesatar i një metri katror të një banese në Prishtinë aktualisht sillet prej rreth 1500 euro, ndërsa në disa pjesë e lagje të kryeqytetit, siç janë Ulpiana, Dardania çmimi lehtësisht kalon 2000 euro për metrin, ndërsa në qendër, sado që oferta është shumë e varfër një metër katror tani shkon edhe përtej 3-4 mijë euro.
Kjo do të thotë në vitet post-Covid ngritja e çmimeve të banesave në kryeqytet ka shkuar në 500 e më shumë euro për metër katror. Në këtë mënyrë, siç ka llogaritur vrojtuesi i tregtimit të paluajtshmërive në vend, tani një banesë 80 metra katror, pa garazhë dhe e pa mobiluar kushton 120 mijë euro. Nëse blerësi ka pagën mujore prej rreth 700 euro dhe nese 100% të pagës e destinon për këtë banesë, i bie se ai do të mund ta paguaj atë për 15 vjet, e nëse e dedikon vetëm gjysmën e pagës ai banesën do ta paguante brenda 30 vjetësh, që ndryshe analistët e këtij tregu e shpjegojnë edhe kështu: Nëse në banesën e blerë futesh në moshën 35 vjeçare, do të arrish ta paguash kur të pensionohesh!
Është evidente, pra, që çmimi i patundshmërive në Kosovë, në dy-tre vjetët e fundit ka shënuar ngritje të madhe. Po të krahasohen çmimet aktuale që e dominojnë tregun e banesave në Kosovë me çmimet e 1,5-2 vjetve të kaluara, del që ato të jenë shkuar në qiell. Por, po kështu është evidente se në mbarë Kosovën, në kryeqytet sidomos, por edhe në qendrat e tjera komunale, ka kohë që ka numër të madh banesash në treg, dhe trendi i ndërtimeve po vazhdon hovshëm, sadoqë ndërtimtarët pretendojnë ta minimizojnë ritmin imponues të ndërtimeve banesore.
Në Kosovë, gjithandej, në kryeqytet, në qendra te tjera komunale më të mëdha, por edhe në ato më të vogla, po ndërtohet shumë, megjithë faktin se ka kohë që në tregun e banesave në vendin tonë dominon në përmasa goxha të mëdha oferta karrshi kërkeës. Megjithatë, siç shihet, dhe siç dëshmojnë edhe të dhënat nga shitblerjet e banesave, krahas dominimit të ofertës dhe çmimeve enorme të larta të tyre, ka edhe goxha kërkesa për shtiblerje. Mirëpo, kjo vazhdimësi e kërkesës së lakmueshme në tregun e ndërtimeve, në Kosovë, është më komplekse dhe goxha e veçantë dhe specifike, krahasuar me zhvillimet në sektorin e ndërtimeve të shumë vendeve të rajonit, nuk është vetëm rrjedhojë e shtrenjtimit të materialit të ndërtimit.
Njohësit e këtij sektori e shpjegojnë anomalinë e ofertës dhe kërkesës në tregun e ndërtimeve në Republikën tonë, përkatësisht çmimet enorme të larta dhe kërkesën pokështu goxha konstante dhe pa rënie të theksueshme për të blerë banesa në mënyrë më komplekse dhe më të detajuar. Sipas tyre, ndikim të madh në këtë shpërputhje evidente të çmimeve të larta të ofertës dhe kërkesës të pandalshme për të blerë banesa kanë në radhë të parë normat tepër të ulëta të interesit nga bankat për paratë e deponuara të qytetarëve, por edhe shitja me kredi, me rata pagese të banesave (nga disa ndërtimtarë pa kamatë fare).
Në këtë mënyrë qytetarët, qoftë ata nga diaspora, qoftë vendorët, e kanë parë leverdinë që paranë e tyre ta investojnë në patundshmëri, sidomos në banesa, çmimi i të cilave vetëm sa po ngritet, para se t’i deponojnë në bankë, ku fitimi është fare simbolik, ose nuk ka fare fitim.
Më konkretisht, një banesë 70-80 metra katror e blerë para 2-3 vitesh me çmimin 750-850 eurosh, tani mund të shitët me çmimin më së paku 1.100 euro metri katrorë, dhe llogaritni sa do të fitojë blerësi i banesës. Edhe, nëse ky blerës vendos që banesën e blerë ta lëshojë me qera, prap se prap fitimi është ndjeshëm më i madh se sa parat e kostos së banesës të deponoheshin diku në ndonjë bankë. Jo rrallë, çmimi i qeradhënies është i barabartë, ose i përafërt me ratën që blerësi është ngarkuar nga kredia e angazhuar për blerjën e banesës. Këto janë llogaritë që i bëjnë banesëblerësit, të cilët kanë para, dhe ata nuk janë të paktë as këtu, as në diasporë.
Prandaj, në Kosovë ka shumë banesa, ka shumë sosh në ndërtim dhe që po nisin të ndërtohen dhe, siç u tha, ka jo pak blerës. Këto janë shkaqet që megjithë këto çmime i bëjnë ndërtimtarët optimistë për shitblerjen e tyre, dhe të vazhdojnë heshtazi shpërfaqjen e kënaqësisë për rrjedhën në tregtim të banesave në vend, përkundër varfërisë së kosovarëve dhe mungesës së parave te kosovarët rezidentë. Gjithsesi, shpresat më të mëdha i kanë te mërgata jonë, prirja e tyre që të investojnë lehtësisht në paluajtshmëri, e sidomos në blerjen e banesave. Prandaj, sektori i ndërtimit në Kosovë del të jetë interesant për vrojtim, dhe i veçantë jo vetëm ndër shtetet e rajonit: Të gjithëa subjektet pjesëpërbërse të këtij sektori, përkundër ngritje e rënieve të herë pas hershme, në fund deklarohen të dalin “të fitueme”. Vetë ndërtimtarët, sado që nuk deklarohën asnjëri nga ta, me faktin se vazhdojnë të ndërtojnë çdo vit e më shumë, e pranojnë se puna e tyre u sjell fitim, tregtarët e banesave, sekserët, ndërmjetësuesit e shitblerjeve të banesave fitojnë gjithsesi nga puna e tyre (ndërmjetësimi), por edhe klientela, blerësit e banesave nuk e fshehin fare se nga blerja i dy-tre vjetëve më parë tashmë kanë goxha ca para të fituara, pasi që në këtë ndërkohë (qëkur kanë kontraktuar banesën e deri tani) është ngritur çmimi i banesave shumë. Në këtë mënyrë, sektori i ndërtimeve në Kosovë, del vërtet të jetë shumë i veçantë dhe jo pak interesant. /Buletini Ekonomik
