Ndërtimtaria është një nga bizneset më të përhapura dhe më fitimprurëse në vitet e fundit në Kosovë. Janë ndërtuar shumë objekte banimi, qendra tregtare, ndërtesa qeveritare e shumë të tjera. Mirëpo, kushtet për shfrytëzimin e këtyre objekteve nuk janë të lehta. Disa janë pa pranim teknik, disa pa leje ndërtimi e disa, edhe të zbrazura komplet.
Kosova po ndërtohet me ritme të shpejta, por pas këtij bumi fshihen edhe disa paradokse e parregullsi. Në shumë qytete të Kosovës, mijëra banesa kanë mbetur të zbrazura.
Po ashtu, edhe qindra e mijëra të tjera janë pa pranim teknik, pa leje ndërtimi e pa kushte banimi e jetese. Për 13 vjet – nga 2011 deri më 2024 – numri i banesave dhe shtëpive në Kosovë është rritur me 43%.
Të dhënat e Agjencisë së Statistikave të Kosovës tregojnë se vendi, me rreth 1.6 milionë banorë, ka 590 mijë banesa, apo shtëpi të banueshme.
Kjo do të thotë se, mesatarisht, çdo i treti banor ka “kulm mbi kokë”.
Të dhënat e dala nga regjistrimi i popullsisë, vitin e kaluar, tregojnë po ashtu se mbi 96% e familjeve janë pronare të shtëpive ku jetojnë.
Por, një shifër që ai e konsideron shqetësuese, është ajo e banesave të zbrazëta.
Sipas të dhënave të fundit, në Kosovë janë mbi 182 mijë të tilla, që përfshijnë banesat ende në ndërtim, të blera dhe të destinuara për shitje.
Por, kjo nuk përfundon me kaq. Kaosi më i madh është bërë me ndërtime pa leje.
Llogaritet se në gjithë territorin e Kosovës, mbi 75% e ndërtesave janë ndërtuar pa leje ndërtimi dhe, rrjedhimisht, pa certifikata përdorimi.
Në gjithë Kosovën, mbi 352.000 objekte janë pa leje, ndërsa vetëm në Prishtinë ka mbi 46.000 ndërtesa të tilla.
Kush janë pronarët e 182 mijë banesave boshe?
Përfaqësues të agjencive të patundshmërive dhe pronarë të kompanive ndërtuese besojnë se një përqindje e madhe e banesave të pabanuara janë pronë e diasporës së Kosovës.
Këto pohime mbështeten edhe nga të dhënat e Bankës Qendrore të Kosovës, sipas të cilave, diaspora zë vendin e parë sa u përket investimeve të huaja që bëhen kryesisht në patundshmëri.
Nga mbi 856 milionë euro investime të huaja vitin e kaluar, mbi 647 milionë u investuan në sektorin e patundshmërisë.
Me të pajtohet edhe kryetari i Odës Ekonomike të Kosovës (OEK), Lulzim Rafuna, i cili ka thënë se investime të tilla e ndihmojnë sektorin e ndërtimit, por shton se, kur këto prona mbeten të pashfrytëzuara për pjesën më të madhe të vitit, ato nuk japin ndonjë kontribut të drejtpërdrejtë në zhvillimin ekonomik.
“Është mirë që diaspora ka blerë shtëpi e banesa, por si investim nuk është i orientuar siç duhet.
Nëse do të rritej prodhimi, mërgimtarët do të përfitonin nga dividendi, shpërndarja e fitimeve nga një korporatë për aksionerët e saj. Kosova, pastaj, do t’i zgjeronte kapacitetet prodhuese, do të rriste eksportin dhe do të ulte importin.
Në këtë mënyrë, do të përmirësohej mirëqenia sociale dhe do të ulej shkalla e papunësisë”.
Edhe ekonomisti Mustafë Kadrijaj mendon se diaspora është ajo që po blen më së shumti banesa.
“Ka një hov të zhvillimit të tyre si biznes dhe mendoj se janë dy faktorë, edhe pse ndoshta duhet të kemi parasysh që ne kemi edhe diasporë të fuqishme, që ata i blejnë në fakt, por nuk do të thotë që janë rezidentë”.
Kurse ish-kryetari i Odës Ekonomike të Kosovës, Safet Gërxhaliu, kohë më parë pati ngritur alarmin për një flluskë në rritje në tregun e pasurive të paluajtshme, duke paralajmëruar se mungesa e politikave zhvillimore, trendi spekulativ i investimeve dhe rënia e kërkesës reale për banim, po e çojnë ekonominë drejt një paqëndrueshmërie të thelluar.
Gërxhaliu thotë se ndërtimtaria, që tradicionalisht shihet si motor zhvillimi ekonomik, po humb rolin e saj substancial për shkak të devijimeve në qasjen financiare.
“Nëse financa nuk i shërben ekonomisë reale, atëherë zhvillimi është vetëm një iluzion sipërfaqësor.
Kapitali po kanalizohet drejt blerjeve të pasurive për qëllime spekulative, e jo për banim apo zhvillim produktiv.
Kërkesa në rritje për kredi, veçanërisht për kredi hipotekore, nuk reflekton domosdoshmërisht një rritje të mirëqenies, por një përpjekje për përfitim të shpejtë nga rritja e çmimeve në tregun e banesave.
Shumë prej këtyre pronave, nuk përdoren, por ruhen në pritje të rritjes së mëtejshme të vlerës, një sjellje që krijon cikël të mbyllur kapitali dhe ndal qarkullimin e parave në sektorë jetikë të ekonomisë”.
Të dhënat e fundit nga regjistrimi i popullsisë i vitit 2024 kanë treguar se në gjithë Kosovën janë 182 mijë e 849 banesa të pabanuara. Kjo shifër është për mbi 83 mijë më e lartë sesa ka qenë në regjistrimin paraprak të popullsisë, që është realizuar më 2011.
Bazuar në këto të dhëna, Komuna e Prishtinës ka numrin më të madh të banesave të pabanuara, gjithsej 25 mijë e 195 të tilla, e ndjekur nga ajo e Prizrenit, me 16 mijë e 842 dhe Ferizaj, me 15 mijë e 228.
Krahasuar me regjistrimin e fundit të popullsisë më 2011, shifra e banesave të pabanuara është rritur me 83 mijë e 041.
Krahas atyre për banesa, të dhënat e reja të ASK-së tregojnë edhe për numrin e ndërtesave të reja që kanë së paku një banesë të banueshme.
Sipas statistikave, të tilla në nivel vendi janë 274 mijë e 116. Edhe kjo shifër, krahasuar me regjistrimin e popullsisë të 2011-s është rritur me 26 mijë e 167 njësi.
Rritje krahasuar me 13 vite më parë ka edhe në numrin e përgjithshëm të banesave. Nëse më 2011 kanë qenë 312 mijë e 711, në të dhënat e regjistrimit të vitit të shkuar figurojnë 556 mijë e 779 të tilla.
Kosova sipas këtij regjistrimi ka 1,602,515 banorë rezidentë. Kjo shifër, krahasuar me regjistrimin e 2011-s, është rreth 150 mijë banorë më e ulët.
Mbi 75% e banesave pa leje ndërtimi
Në kryeqytetin e Kosovës, dhjetëra mijë banesa janë të banuara, por pa dokumentin më të rëndësishëm ligjor: certifikatën e përdorimit. Kjo mungesë, që prek mbi 85% të ndërtimeve të larta, i lë banorët në pasiguri juridike.
Një gjendje e tillë konsiderohet të jetë në shumicën e komunave të Kosovës.
Këtë fakt e kishte pranuar edhe vetë ministri i Ministrisë së Mjedisit, Planifikimit Hapësinor dhe Infrastrukturës, Liburn Aliu, duke treguar se mbi 75% e ndërtesave në të gjithë vendin janë ndërtuar pa leje ndërtimi dhe, rrjedhimisht, pa certifikata të përdorimit.
“Në regjistrimet pa leje në vendin tonë figurojnë rreth 382 mijë e 836 ndërtime në të gjithë vendin. Vetëm Komuna e Prishtinës i ka mbi 46 mijë ndërtime pa leje.
Kjo nënkupton që nga stoku i ndërtimeve janë mbi 3/4 janë pa leje.
Është një numër jashtëzakonisht i madh gjë që ka ndikuar në planifikimet në vend”.
Sipas tij, zhvillimi i hovshëm i pasluftës ka bërë që institucionet të mos kenë kapacitete të mjaftueshme për menaxhimin e tyre.
“Pavarësisht se në të gjitha vendet e rajonit ka ndërtime pa leje, Kosova si një vend që ka kaluar tranzicionin post-socialist dhe fazën e luftës, ka një dallim thelbësor nga vendet tjera, pasi për një kohë të gjatë ka pasur një zbrazëtirë institucionale dhe nga vitet e pasluftës, nga zhvillimi i madh i hovshëm, institucionet e vendit nuk kanë pasur kapacitete të mjaftueshme të përcjellin këtë zhvillim, e për pasojë sot kemi mbi 75% të ndërtimeve ekzistuese që janë pa leje”.
Në Prishtinë, rreth 85% e ndërtesave të larta nuk e kanë certifikatën e përdorimit.
Sipas Zyrës Kombëtare të Auditimit, gjatë viteve 2017-2021, janë dhënë vetëm 46 certifikata përdorimi për mbi 300 ndërtime të larta.
“Vetëm 15% e lejeve të lëshuara për ndërtim gjatë kësaj periudhe janë pajisur me certifikatë të përdorimit”, thuhet në raportin “Efikasiteti dhe efektiviteti në procesin e ndërtimeve të larta në Komunën e Prishtinës”, i cili është publikuar në muajin mars nga Zyra Kombëtare e Auditimit.
Raporti thekson se pa certifikatën e përdorimit, ndërtesat nuk konsiderohen të sigurta për banorët, nuk i plotësojnë standardet ligjore për jetesë dhe nuk u japin qytetarëve të drejtën e plotë ligjore mbi pronën.
Për lejet e ndërtimit të lëshuara në vitet 2022–2023, raporti shpjegon se ato nuk janë përfshirë në analizë, pasi ndërtimet nuk kanë përfunduar ende dhe nuk mund të vlerësohen.
Në periudhën 2014-2023, Komuna e Prishtinës ka lëshuar gjithsej 1.601 leje ndërtimi, por vetëm 147 prej tyre kanë përfunduar me certifikatë të përdorimit.
Faton Hoxha, kryetar i Shoqatës së Ndërtimtarëve të Kosovës, pranon se një numër i madh ndërtesash në vend janë të banuara pa certifikatë të përdorimit.
Por, ai thotë se ka raste kur investitorët kanë kërkuar të pajisen me këtë dokument, e komunat nuk e kanë lëshuar në kohë.
“Nuk mund të mohohet fakti se numër i madh ndërtesash në vend janë të banuara pa certifikatë të përdorimit. Kjo ka ndodhur edhe për shkak të ndërtimit të shpejtë që është bërë.
Po ashtu ka raste kur investitorët kanë kërkuar të pajisen me këtë dokument, e komunat nuk e kanë lëshuar në kohë. Kjo tregon se të dyja palët kanë barrën e fajit, por ata që e pësojnë janë qytetaret që i kanë blerë ato prona dhe kanë investuar për to”.
Ligji për Ndërtim parashikon dënime për përdorimin e objekteve pa certifikatë të përdorimit. Investitorët mund të gjobiten nga 1.000 deri në 30.000 euro nëse objekti është në funksion pa këtë dokument ligjor.
Çmimet, nga 800 deri në 3 mijë euro
Çmimet e banesave në Kosovë filluan të rriten në vitin 2021, si pasojë e çrregullimeve në tregjet ndërkombëtare që i shkaktoi pandemia COVID-19.
Ky trend vazhdoi edhe gjatë vitit 2022, pas pushtimit të Ukrainës nga Rusia. Me rritjen e çmimeve të materialeve ndërtimore, banesat u shtrenjtuan mbi 20%.
Aktualisht, çmimi i një metri katror të banesave në Prishtinë, varion nga 1.000, 2.500 e deri në 3.000 euro në varësi të zonës dhe kompanisë ndërtuese.
Zonat më të shtrenjta mbeten qendra e qytetit, lagjja “Arbëria” dhe “Pejtoni”, ku çmimet tejkalojnë shpesh 2,000 euro për metër katror. Ndërsa në zona të tjera si Prishtina e Re apo rruga B dhe C, çmimet variojnë nga 1,200 deri në 1,700 euro për metër katror.
Në komunat më të vogla, arrin deri në 800 euro. Në Fushë Kosovë, çmimi varion nga 700 deri në 800 euro. Po ashtu edhe në Lipjan, Ferizaj e Gjilan. /Monitor.al/
