Tafallari: Prishtina paraqet një trend të zhvillimit urban me një hierarki të përmbysur

Në Prishtinë, zgjerimi i fondit të banimit po zhvillohet me një ritëm dukshëm më të lartë sesa rritja demografike. Aktualisht ekzistojnë mbi 90,000 njësi banesore dhe shtëpi, pa përfshirë objektet që janë ende në fazën e ndërtimit. Bazuar në këtë kapacitet strehimor, vlerësohet se kryeqyteti mund të akomodojë rreth gjysmë milioni banorë, një numër që tejkalon afërsisht dyfishin e popullsisë aktuale rezidente, thotë në një intervistë për Buletinin Ekonomik, Driton Tafallari, një njohës i mirë i ecurive të sektorit të ndërtimit në kryeqytet dhe në vend.

Mehmet GJATA

Çështja e çmimeve të larta të banesave në Prishtinë përbën një fenomen kompleks dhe disi paradoksal. Numri i njësive banesore ekzistuese është pothuajse dyfish më i madh se nevojat aktuale të popullsisë, ndërsa, nga ana tjetër, pavarësisht kësaj oferte të konsiderueshme, çmimet e banesave vazhdojnë të mbeten në nivele të larta, thotë në një intervistë për Buletinin Ekonomik, Driton Tafallari, një njohës i mirë i sektorit të ndërtimeve në vend dhe i cili njohuritë e tij, në raste, i bënë të njohura edhe nëpërmjet vështrimeve, komenteve dhe informacioneve të detajuara në medie dhe rrjete sociale.

Tafallari këto vlerësime i mbështet me shifra konkrete: Në Prishtinë aktualisht ekzistojnë mbi 90,000 njësi banesore dhe shtëpi, pa përfshirë objektet që janë ende në fazën e ndërtimit. Bazuar në këtë kapacitet strehimor, vlerësohet se kryeqyteti mund të akomodojë rreth gjysmë milioni banorë, një numër që tejkalon afërsisht dyfishin e popullsisë aktuale rezidente. Kjo tregon se zgjerimi i fondit të banimit po zhvillohet me një ritëm dukshëm më të lartë sesa rritja demografike. Sipas tij, “në vend se ndërtimi i infrastrukturës të paraprijë zhvillimin e njësive të banimit, po ndodh e kundërta: fillimisht ndërtohen objektet shumëkatëshe, ndërsa më pas shtrohet çështja e përshtatjes së infrastrukturës përkatëse. Kjo qasje bie ndesh me praktikat e planifikimit urban që zbatohen në vendet e zhvilluara”.

“Në tërësi, krijohet përshtypja se zhvillimi urban i Prishtinës po zhvillohet në mënyrë ad-hoc dhe pa një planifikim strategjik afatgjatë, sikur qyteti të ishte përballë një gjendjeje emergjente që kërkon zgjerim të menjëhershëm. Një qasje e tillë rrezikon të prodhojë pasoja afatgjata për funksionalitetin urban, cilësinë e jetesës dhe qëndrueshmërinë e zhvillimit të kryeqytetit”, thotë Tafallari, në intervistën për Buletinin Ekonomik.

Intervistën me Driton Tafallarin gjerësisht, mund ta lexoni në vazhdim:

Buletini Ekonomik: Në një vështrim tuajin analitik keni theksuar se situata aktuale e ndërtimeve në Prishtinë, me përplot probleme dhe sfida të panumërta, është produkt i “zhvillimit të vrullshëm të ndërtimeve shumëkatëshe, pa investime të mjaftueshme në infrastrukturën ekzistuese dhe pa një vizion të integruar të zhvillimit urban”. Pse nuk janë bërë dhe vazhdojnë të mos bëhen investime të mjaftueshme për të ndërtuar, një herë e mirë, infrastrukturën për ndërtesat shumëkatëshe të reja dhe pse nuk ka vizion të integruar të zhvillimit urban në kryeqytet?

Driton Tafallari: Ajo që po vërehet në Prishtinë paraqet një trend të zhvillimit urban me një hierarki të përmbysur, i cili po kontribuon gjithnjë e më shumë në mbingarkimin e kryeqytetit të Kosovës. Në vend se ndërtimi i infrastrukturës të paraprijë zhvillimin e njësive të banimit, po ndodh e kundërta: fillimisht ndërtohen objektet shumëkatëshe, ndërsa më pas shtrohet çështja e përshtatjes së infrastrukturës përkatëse. Kjo qasje bie ndesh me praktikat e planifikimit urban që zbatohen në vendet e zhvilluara. Sipas të dhënave të Agjencisë së Statistikave të Kosovës, gjatë dhjetë viteve të fundit numri i njësive banesore është rritur me rreth 35%, ndërsa ky trend vazhdon të jetë në rritje. Një pjesë dërrmuese e këtij zhvillimi është realizuar duke u mbështetur në infrastrukturën ekzistuese, e cila në shumë raste është e pamjaftueshme ose e projektuar në mënyrë joadekuate për të përballuar rritjen e kërkesës.

Një nga problemet më të theksuara lidhet me rrjetin e vjetërsuar të kanalizimit. Ujërat e zeza të gjeneruara nga objektet e reja të banimit shkarkohen në një sistem që nuk ka pësuar përmirësime substanciale për dekada të tëra, duke rritur rrezikun e mbingarkesës dhe të problemeve mjedisore. Një sfidë tjetër e rëndësishme është infrastruktura rrugore e pamjaftueshme. Një shembull ilustrues i kësaj gjendjeje është lagjja Mati, veçanërisht rruga “Muharrem Fejza”, ku qindra ndërtime shumëkatëshe janë zhvilluar përgjatë rrugëve me kapacitet dhe gjerësi të kufizuar.

Në tërësi, krijohet përshtypja se zhvillimi urban i Prishtinës po zhvillohet në mënyrë ad hoc dhe pa një planifikim strategjik afatgjatë, sikur qyteti të ishte përballë një gjendjeje emergjente që kërkon zgjerim të menjëhershëm. Një qasje e tillë rrezikon të prodhojë pasoja afatgjata për funksionalitetin urban, cilësinë e jetesës dhe qëndrueshmërinë e zhvillimit të kryeqytetit.

Buletini Ekonomik: Pse po vazhdon gjithë ky ndërtim në Prishtinë dhe rrethinë, kur dihet saktësisht se ka rënë ndjeshëm shitblerja e banesave në vitet e fundit, e veçanërisht në vitin 2025 dhe në këta muaj të këtij viti, dhe se numri aktual i banesave në kryeqytet është më shumë se dyfishi i numrit të popullsisë së regjistruar? A merret ndokush nga vendimmarrësit me planifikimin e nevojave reale për hapësira banimi në Prishtinë?

Driton Tafallari: Në Prishtinë aktualisht ekzistojnë mbi 90,000 njësi banesore dhe shtëpi, pa përfshirë objektet që janë ende në fazën e ndërtimit. Bazuar në këtë kapacitet strehimor, vlerësohet se kryeqyteti mund të akomodojë rreth gjysmë milioni banorë, një numër që tejkalon afërsisht dyfishin e popullsisë aktuale rezidente. Kjo tregon se zgjerimi i fondit të banimit po zhvillohet me një ritëm dukshëm më të lartë sesa rritja demografike. Një nga faktorët kryesorë që vazhdon ta nxisë këtë trend është perceptimi i sektorit të ndërtimit si një prej formave më të shpejta dhe më fitimprurëse të investimit. Një orientim i tillë reflekton jo vetëm dominimin e logjikës së fitimit afatshkurtër, por edhe një mungesë të diversifikimit të investimeve, të vizionit afatgjatë dhe të inovacionit ekonomik. Për këtë arsye, është e nevojshme që kapitali privat të orientohet edhe drejt sektorëve të tjerë me vlerë të shtuar më të lartë dhe me ndikim më të madh në zhvillimin ekonomik të qëndrueshëm.

Në të njëjtën kohë, institucionet komunale duhet të luajnë një rol më proaktiv përmes planifikimit të mirëfilltë hapësinor dhe politikave të zhvillimit urban, duke siguruar që zgjerimi i qytetit të jetë në përputhje me kapacitetet infrastrukturore, nevojat reale të popullsisë dhe parimet e zhvillimit të qëndrueshëm.

Buletini Ekonomik: Pse në sektorin e ndërtimeve në Kosovë, në përgjithësi, nuk vlen ligji i ofertës dhe kërkesës, një ndër ligjet primare të kapitalizmit, dhe pse çmimet e banesave janë kaq të larta në vendin tonë? Në këtë kontekst, a pritet të ketë ndonjëherë ulje të çmimit për një metër katror të banesave?

Driton Tafallari: Çështja e çmimeve të larta të banesave në Prishtinë përbën një fenomen kompleks dhe disi paradoksal. Nga njëra anë, bazuar në treguesit dhe vlerësimet e përmendura më sipër, numri i njësive banesore ekzistuese është pothuajse dyfish më i madh se nevojat aktuale të popullsisë. Nga ana tjetër, pavarësisht kësaj oferte të konsiderueshme, çmimet e banesave vazhdojnë të mbeten në nivele të larta. Një pjesë e rëndësishme e kërkesës në tregun e patundshmërive gjenerohet nga diaspora, e cila për dekada ka luajtur një rol të rëndësishëm në stimulimin e investimeve në sektorin e banimit. Megjithatë, ekzistojnë indikacione se ky burim i kërkesës mund të shënojë një ngadalësim gradual në të ardhmen. Si pasojë, pritet që fillimisht të ndodhë një stabilizim i çmimeve, ndërsa në një fazë të mëvonshme mund të pasojë edhe një rënie e tyre. Megjithatë, duke pasur parasysh karakteristikat e tregut lokal dhe faktorët strukturorë që ndikojnë në formimin e çmimeve, një rënie e tillë nuk pritet të jetë e theksuar. Në këtë kontekst, mospërputhja ndërmjet ofertës së lartë të njësive banesore dhe nivelit relativisht të lartë të çmimeve sugjeron se tregu i banesave në Prishtinë nuk përcaktohet ekskluzivisht nga raporti ndërmjet ofertës dhe kërkesës, por ndikohet edhe nga faktorë të tjerë ekonomikë, financiarë dhe socio-demografikë. Kjo e bën të nevojshme një analizë më të thelluar të dinamikave të tregut të patundshmërive, me qëllim të kuptimit më të plotë të mekanizmave që kushtëzojnë lëvizjen e çmimeve dhe qëndrueshmërinë afatgjatë të këtij sektori.

Buletini Ekonomik: Çka nënkuptohet me rekomandimin që i bëni Drejtorisë së Urbanizmit të Prishtinës për të bërë, si hap të parë, inventarizimin e plotë të fondit të banimit dhe të gjendjes urbane ekzistuese dhe pse është kaq i rëndësishëm ky veprim?

Driton Tafallari: Gjendja në Kosovë sa i përket disponueshmërisë dhe cilësisë së të dhënave statistikore në fushën e banimit mbetet mjaft problematike. Burimi kryesor i informacionit janë të dhënat e Agjencisë së Statistikave të Kosovës, megjithatë ato shpesh karakterizohen nga një nivel i kufizuar i detajeve dhe, rrjedhimisht, nuk mundësojnë zhvillimin e analizave më të thelluara dhe të mirëfillta mbi sektorin e banimit. Hartimi i politikave efektive dhe planifikimi racional i zhvillimit të banimit kërkojnë disponueshmërinë e të dhënave statistikore të sakta, gjithëpërfshirëse dhe të përditësuara. Në veçanti, vlerësimi i nevojave reale për banim dhe shpërndarja adekuate hapësinore e fondit të banimit në Kosovë nuk mund të realizohen pa një bazë të besueshme të të dhënave. Për pasojë, mungesa e informacionit të detajuar kufizon mundësinë e planifikimit të mirëfilltë jo vetëm në sektorin e banimit, por edhe në fusha të tjera të zhvillimit socio-ekonomik. Në këtë kontekst, paraqitet si domosdoshmëri krijimi i një sistemi të plotë të inventarizimit të fondit të banimit në Kosovë, i cili do të siguronte statistika të sakta dhe do të shërbente si bazë për formulimin e politikave publike të bazuara në evidencë.

Në mungesë të një qasjeje të tillë, vendimmarrja dhe planifikimi do të vazhdojnë të karakterizohen nga qasje ad hoc dhe praktika jo mjaftueshëm profesionale, duke rrezikuar efikasitetin dhe qëndrueshmërinë e zhvillimit afatgjatë.

Buletini Ekonomik: Pse në Prishtinë, në institucionet komunale të kryeqytetit, nuk ka ose nuk ofrohen akoma të dhëna të sakta mbi numrin e ndërtesave ekzistuese dhe atyre në proces ndërtimi?

Driton Tafallari: Kapacitetet ekzistuese institucionale në Komunën e Prishtinës, e në veçanti në Drejtorinë e Urbanizmit, paraqiten të pamjaftueshme si në aspektin sasior, ashtu edhe në atë cilësor, për realizimin e analizave të avancuara dhe të mirëfillta në fushën e planifikimit urban dhe të banimit. Këto analiza kërkojnë ekspertizë të specializuar dhe përdorimin e teknologjive bashkëkohore, përfshirë incizimet ajrore me rezolucion të lartë dhe metodat e tjera të avancuara të vëzhgimit hapësinor, të cilat karakterizohen nga një kosto relativisht e lartë, por që janë thelbësore për planifikimin e qëndrueshëm urban dhe për përmirësimin e cilësisë së jetesës së banorëve të Prishtinës.

Në këtë kontekst, paraqitet e nevojshme që realizimi i këtyre shërbimeve të kontraktohet tek kompani të specializuara ndërkombëtare, të cilat disponojnë kapacitetet teknike dhe profesionale për kryerjen e analizave të tilla. Duke pasur parasysh mungesën e operatorëve vendorë me ekspertizën dhe infrastrukturën e nevojshme, angazhimi i kompanive ndërkombëtare do të mundësonte sigurimin e të dhënave me standarde të larta të cilësisë dhe do të krijonte bazën e nevojshme për hartimin e politikave dhe vendimeve të bazuara në evidencë në fushën e zhvillimit urban.

Buletini Ekonomik: Pse e kontestoni dhe e bëni të diskutueshëm Ligjin për Ndërtim, veçanërisht nenin 18 të këtij ligji?

Driton Tafallari: Një ndër faktorët që ka kontribuar në krijimin e problemeve të zhvillimit urban në Kosovë është edhe dispozita e Nenit 18 të Ligjit për Ndërtimin. Sipas kësaj dispozite, kompanive ndërtimore dhe investitorëve privatë u jepet mundësia që të propozojnë plane rregulluese për parcelat në të cilat mungojnë planet urbanistike të hartuara nga autoritetet komunale. Si rezultat, procesi i zhvillimit urban është orientuar kryesisht nga iniciativa individuale dhe jo nga një qasje gjithëpërfshirëse e planifikimit hapësinor. Kjo praktikë ka favorizuar realizimin e projekteve të fragmentuara, të cilat shpesh nuk janë harmonizuar me nevojat infrastrukturore dhe me vizionin e përgjithshëm të zhvillimit të qytetit. Për pasojë, në vend të një zhvillimi të koordinuar dhe të qëndrueshëm, është krijuar një strukturë urbane e karakterizuar nga mungesa e kohezionit funksional dhe hapësinor, duke kontribuar në përkeqësimin e cilësisë së mjedisit urban. Në këtë kuptim, dispozita e Nenit 18 mund të konsiderohet si një nga faktorët institucionalë që kanë mundësuar dhe, në një masë të caktuar, kanë nxitur zhvillimin e fragmentuar të hapësirës urbane, me pasoja të dukshme në organizimin dhe funksionalitetin e qyteteve.

Buletini Ekonomik: Sipas jush, Prishtina e ardhshme kah duhet të ndërtohet, në cilat zona dhe a ka ndonjë vizion, ose edhe ndonjë plan, se kah do të orientohet Prishtina e re?

Driton Tafallari: Përcaktimi i drejtimit dhe i shkallës së zgjerimit të ardhshëm të Prishtinës duhet të mbështetet në analiza gjithëpërfshirëse dhe profesionale, të realizuara nga ekspertë vendorë dhe ndërkombëtarë, duke minimizuar ndikimin e interesave të ngushta individuale dhe duke i dhënë prioritet ruajtjes së mjedisit, zgjerimit të sipërfaqeve të gjelbra dhe krijimit të hapësirave për rekreacion. Këto elemente përbëjnë komponentë thelbësorë për një zhvillim urban të qëndrueshëm dhe për përmirësimin e cilësisë së jetesës së qytetarëve. Duke pasur parasysh nivelin e lartë të urbanizimit dhe intensitetin e aktivitetit ndërtimor në dekadat e fundit, mund të argumentohet se Prishtina tashmë karakterizohet nga një shkallë e konsiderueshme e betonizimit, ndërsa kapacitetet ekzistuese të banimit në shumë aspekte tejkalojnë nevojat aktuale. Megjithatë, vlerësimi përfundimtar i këtyre çështjeve duhet të mbështetet në analiza të detajuara dhe në të dhëna empirike të besueshme.

Në këtë kontekst, paraqitet e domosdoshme hartimi i një Plani Zhvillimor të mirëfilltë dhe profesional, i cili do të përcaktonte objektivat strategjike të zhvillimit afatgjatë të kryeqytetit. Një plan i tillë duhet të shoqërohet me mekanizma efektivë të zbatimit dhe të respektohet në mënyrë konsekuente nga të gjitha administratat komunale, pavarësisht ndryshimeve politike. Megjithatë, praktika e deritanishme tregon se zbatimi i vazhdueshëm dhe rigoroz i dokumenteve të planifikimit hapësinor ka qenë i kufizuar, gjë që ka ndikuar negativisht në koherencën dhe qëndrueshmërinë e zhvillimit urban të Prishtinës.

Buletini Ekonomik: Krejt në fund, si e parashihni të ardhmen e sektorit të ndërtimit në Kosovë, një ndër sektorët më të rëndësishëm të zhvillimit ekonomik të Kosovës në këto vite?

Driton Tafallari: Sektori i ndërtimit, jo vetëm në Kosovë por edhe në ekonomitë e tjera, konsiderohet një ndër promotorët kryesorë të zhvillimit ekonomik, duke kontribuar në rritjen e investimeve, gjenerimin e vendeve të punës dhe stimulimin e aktiviteteve të tjera ekonomike. Megjithatë, në rastin e Kosovës, ky sektor është karakterizuar nga një orientim i theksuar drejt ndërtimit të objekteve shumëkatëshe, i motivuar kryesisht nga logjika e përfitimit afatshkurtër. Në këtë proces, institucionet komunale shpesh kanë luajtur një rol pasiv, duke mos arritur të ushtrojnë në mënyrë efektive funksionin e tyre planifikues dhe rregullator. Në këtë kuptim, aktiviteti ndërtimor nuk duhet të kufizohet apo të ndërpritet, pasi ai përbën një komponent të rëndësishëm të zhvillimit ekonomik.

Megjithatë, paraqitet e nevojshme që investimet të orientohen gradualisht edhe drejt sektorëve të tjerë produktivë dhe me vlerë të shtuar më të lartë, në mënyrë që të sigurohet një strukturë ekonomike më e diversifikuar dhe më e qëndrueshme. Një transformim i tillë kërkon mbështetje profesionale dhe institucionale, si nga niveli lokal ashtu edhe nga ai qendror, përmes hartimit dhe zbatimit të politikave zhvillimore që nxisin inovacionin, diversifikimin ekonomik dhe një shfrytëzim më racional të burimeve. /Buletini Ekonomik/